[회사분석] 리츠란? 적은돈으로 건물주 만들어주는 미국리츠주식 리얼티 인컴 (리츠주식 O)

 

적은 돈으로도 건물주 만들어주는 미국 주식 이번에 소개해드릴 회사는 미국에 상장되어있는 리얼티 인컴입니다. 

한국 주식을 하다가 미국 주식을 하게 되는 분들 중 대부분은 이러한 이유 때문에 미국 주식으로 온다고 생각이 되는데요. 그중 커다란 이유 하나는 한국기업들에 비해 미국 주식이 주주친화적인 성향을 가지고 있기 때문입니다.

 

주주 친화적인 성향이라고 하면 배당을 들수 있는데요. 미국 주식들은 모든 주식이 그런 것은 아니지만, 미국에는 '배당 귀족', '배당킹' 등 배당금을 꾸준히 주고, 배당금을 꾸준히 증액시켜온 기업에게 저런 타이틀을 주는 문화가 있습니다. 

그런 관점에서 리츠 주식이 대표적인데요. 리얼티 인컴을 확인하기 이전에 리츠가 뭐엇인지 확인하고 가면 좋을 거 같습니다. 이 내용이 불필요하신 분은 아래쪽으로 내리시면 리얼티 인컴의 대한 정보가 나옵니다.

리츠(REITs)란?

Real Estate Investment Trusts를 의미하며, 부동산 투자회사 또는 신탁회사를 의미하며, 투자자는 부동산에 간접 투자할 수 있고 배당률이 높은 장점이 있습니다. 

미국에서 리츠를 설립하려면 아래와 같은 조건이 필요합니다.

• 전체 자산 중 부동산이 75% 이상
• 총 수입의 75% 이상이 부동산 관련 수입
• 과세소득 90% 이상을 주주에게 배당으로 지급
• 법인으로서 과세
• 이사회 또는 수탁회의를 통해 관리
• 최소 100명 이상 주주
• 전체 주식 중 50% 이상을 5인 미만 개인이 소유할 수 없음

저희가 관심을 가져야 하는 부분은 3번째 부분인 '과세소득 90% 이상을 주주에게 배당으로 지급'이라는 부분이 중요한 부분입니다. 위의 내용으로 통해서 투자자가 얻을수 있는 장점을 설명해 드리겠습니다.

• 부동산의 간접적 투자를 할 수 있습니다. 개인이 부동산 투자를 하려면 높은 투자비용이 필요합니다. 그렇기에 돈이 많은 부자들이나 이미 자산이 많은 사람들이 하기 좋은 투자 방식인데 반해 리츠 주식에 투자를 하면 소액으로도 바로 사고팔며 부동산 투자한 것처럼 월세를 받을 수 있다는 장점이 있습니다.
• 부동산 투자에 비해 유동성이 좋고 간편합니다. 부동산을 투자하면 비용이 크다 보니 유동성이 적고 사고 싶을 때 사기 어렵고 팔고 싶을 때 쉽게 팔기가 어렵습니다. 반면 리츠의 경우 주식의 상장되어 많은 사람들이 사고팔고 하기 때문에 유동성이 높고 단가가 부동산에 비해 매우 낮기 때문에 투자자도 많기에 사고팔기에 더욱 편리합니다. 
• 낮은 금액으로 높은 수익성을 창출 할 수 있습니다. 보통 부동산 투자를 하면 평균 10%~15%의 수익을 목표로 잡는다고 합니다. 하지만 여기서 관리비나 추가 유지비가 들면서 순수익률이 내려갑니다. 반면 리츠의 경우 회사가 부동산 관련 업무를 모두 관리해주기 때문에 추가적인 비용을 생각할 필요가 없고, 과세소득 90% 이상을 주주에게 배당으로 주기 때문에 다른 주식들의 비해 배당률도 높은 편입니다. 거기에 추가로 투자회사가 투자하기 때문에 좋은 수익이 나는 자리를 부동산으로 매매관리를 하기 때문에 보다 안전한 부동산 투자를 할 수 있다고 생각할 수 있습니다.

위의 장점이 있다면 반대로 단점이 있는데요. 단점이라고 말하기보다는 리츠주식을 사면서 주의를 해야 하는 부분일 수 있겠습니다.

• 경기에는 사이클이 있습니다. 주식으로 치면 테마라고 할 수 있습니다. 어느 시기에 전기차 관련주가 오르고, 에너지 관련주가 오르고, 어느 때는 원자재값이 오르듯이 부동산도 저러한 사이클 안에 있다 보니 부동산이 하락하는 시기 거나, 이번 코로나와 같은 사태에서는 수익률이 내려갈 수도 있다는 위험성이 존재합니다. 하지만, 이 또한 사이클이기 때문에 하락하다 보면 어느 사이 또 상승하는 시기가 있기 때문에 매수 시 주의를 해야 한다는 부분입니다.
• 금리인상의 따른 위험성입니다. 리츠주식의 경우 '과세소득 90% 이상을 주주에게 배당으로 지급'해야 하는 조건이 있기 때문에 회사 입장에서는 부동산의 매입이나 사업 확장 시 가지고 있는 자산이 낮기 때문에 부채를 가져가야 하는데요, 따라서 금리가 올라가면 리츠 회사의 경우 수익률이 내려갈 수도 있다는 위험성이 있습니다.
• 리츠의 경우 IRS에서 법인세 감면을 해줍니다. 대신 배당금을 받는 개인이 자신의 소득 구간에 따른 세금을 내게 되는데요, 고소득자의 경우 배당소득세가 높게 잡힐수 있습니다. 

위와 같은 리츠를 구매할 때 주의할 점을 말씀드렸는데요. 리츠의 경우 주식의 포트폴리오를 다각화하여, 보다 안전한 투자를 할 수 있게 도와주는 방향으로 생각하는 게 좋다고 생각이 됩니다. 부동산에 올인하기보다는 다양한 성장주나, 원자재 등 필수소비재와 같이 주식 포트폴리오에 부동산이라는 종목을 추가하고 적정 수익률을 가져갈 수 있는 부분으로 생각하고 리츠에 투자하는 게 좋다고 생각합니다.

 

 

1. 리얼티 인컴(O)는 무슨 회사일까?

리얼티 인컴은 매월 배당금을 주는 위에서도 설명한 가장 유명한 부동산 리츠 주식입니다. 리얼티 인컴은 상업용 부동산 리츠로, 장사를 목적으로 하는 기업에게 부동산을 임대하여 수익을 창출하는 회사입니다.

리얼티 인컴의 사업영역은 4가지 정도로 볼 수 있는데요. 소매점 84.4%, 산업시설 10.9%, 사무실 3.1%, 농업용지 1.6% 정도로 확인할 수 있으며, 위에 설명한 것처럼 상업용 부동산, 소매점을 위주로 수익을 창출하고 있는 소매 리츠입니다.

소매업이라고 말해서 작은 구멍가게라고 느끼면 안되는게 미국의 굵직한 유명 기업들이 대부분 임차인으로 있습니다.

 

리얼티인컴 임차인정보

 

리얼티 인컴은 위에 사진처럼 월그린은 미국에서 제일 큰 약국이며, 세븐일레븐, 세 번째로 많이 임대를 하고 있는 달러 제너럴 & 달러트리 & 패밀리 달러는 우리나라 다이소와 같은 곳이라고 생각해주시면 됩니다. 
위 사진이나 위에 내용처럼 리얼티인컴은 미국 내 유명한 기업들을 대상으로 임대업을 하고 있고 이번 코로나에도 공실율이 적고 이번에 배당금도 증액을 했습니다.

2. 리얼티 인컴(O) 투자하는 이유

1. 월배당을 주기때문에 현금에 유동성을 만들수 있고 유동성이 생긴 현금으로 재투자하여 보다 빠르게 이익을 늘려갈 수 있다.(월복리효과를 빠르게 늘릴 수 있다.)
2. 꾸준하게 배당률이 상승하고 있다. 상장 이후 꾸준하게 매출이 상승함과 동시에 배당금을 꾸준히 증액하고 있습니다. 현재 투자를 하면 같은 금액이라도 미래에 투자하는 것보다 더 높은 수익률을 가져갈 수 있습니다.
3. 자산 포트폴리오를 다각화할 수 있습니다. 투자를 하다 보면 관심이 가는 종목들만 사다 보면 반도체, AI와 같이 특정 종목에만 투자하는 경우가 있는데 이를 방지하고 포트폴리오를 다각화할 수 있고 포트폴리오를 다각화하면서의 장점은 조정이 오더라도 좀 더 조정에 대처하기 쉽습니다.
4. 주가 상승을 기대할 수 있다. 꾸준한 매출 상승과 배당률 증가로 인해서 주가 상승을 노려 볼 수 있고, 이번 코로나 시기가 끝난다면 보다 빠르게 주가가 오를 수 있다고 생각하고 있습니다.

3. 리얼티 인컴(O)의 걱정스러운 점

1. 유상증자로 인한 투자자 부담이 있습니다. 리얼티 인컴 같은 리츠 기업의 경우 90% 해당하는 돈을 투자자에게 배당으로 지급하기 때문에 기업을 더욱 키우기 위해 투자를 하는 경우 현금을 조달하기 어렵습니다. 그 해결책으로 유상증자를 하는데, 그로 인해 주가가 하락할 위험이 있습니다.
2. 금리 상승에 대한 위 함성이 있습니다. 리츠 기업의 경우 자산+부채로 현금을 만들어 투자를 하는데 금리가 상승한다면 현재 벌어들이는 수익에서 부채의 대한 이자가 빠지면서 수익이 현재보다 내려갈수있기 때문에 주의를 하며 투자를 해야합니다. 하지만 현재 리얼티인컴의 경우 자산과 부채의 비율을 50:50으로 꾸준하게 유지하고 관리하고 있기때문에 크게 걱정할 부분은 아니라고 판단이 됩니다.
3. 이번 코로나와 같은 악재에 따른 손실이 있는데 이번 코로나로 인해 임차인 종목 중 amc라는 영화관이 있는데, 이번 코로나 3분기에 7900만 달러에 대한 임대수익을 받지 못했고, 이마 앞으로도 받지 못할 거라고 추측을 해서 이번에 손실로 잡았습니다. 하지만 리얼티 인컴은 꾸준히 amc의 미래적 가치가 점점 축소된다고 판단하고 있는 것인지 점점 임대비율을 줄여가고 있는 추세입니다.