공공분양 사전청약 당첨확률 높이는 방법 및 일반형, 나눔형, 선택형의 차이점

뉴홈 4차 사전청약 19.6 : 1 경쟁 마감 ( 출처 : 국토교통부 )

뉴홈은 청년과 무주택 서민을 위해 공공주택 50만 호를 공급하는 정책으로 지난 세 차례 사전청약에 이어 4차 사전청약이 진행되었는데요. 신청자의 75% 이상이 20~30대가 차지하면서 청년들에게 높은 관심을 받고 있는데요.
이번 뉴홈 4차 사전청약은 19.6 : 1로 마감했습니다. 국토교통부에서 이번에 나온 보도자료에서 서울 위례의 경우 65:1의 경쟁률을 보이며 특히 59㎡ 일반공급의 경우 159.8:1의 경쟁률이 나왔습니다.
사전청약에 유형에는 3가지가 존재하는데요. 일반형, 나눔형, 선택형 이렇게 3가지로 나눠집니다. 오늘은 경쟁률이 치열한 공공분양 잘 당첨되는 방법과 유형별 차이점에 대해서 알아보겠습니다.
 

 

 

 

1. 공공분양 당첨 확률 높이는 방법

일반공급 이해하기

 
공공분양에서 는 먼저 전용면적이 85㎡이하(국민주택)를 분양을 하며, 분양을 받을 때 사실 가점이 높으면 당연히 분양당첨이 될 확률이 높은데요. 하지만 가점을 올리기란 쉽지 않습니다. 그렇기에 가점이 높지 않을 때는 조금 더 전략적으로 청약을 신청해야 당첨될 확률이 높아지게 되는데요. 일반공급의 경우 무주택기간 0~32점, 부양가족수 5~35점, 청약통장 가입기간 1~17점 총점 84점으로 점수가 높은 순으로 당첨자를 선정하고 지역에 따라 1순위 2순위가 나뉘기도 하고 자산 및 소득도 보게 되는데 보통 소득 기준은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 합니다. 또한 가점제는 누구나 신청이 가능하지 않는데요. 과거 2년 이내에 가점제로 당첨된 사실이 본인 또는 세대원 중에 있다면 가점제가 아닌 추첨제로 청약을 진행해야 합니다.

특별공급 이해하기

 
특별공급도 전용면적 85㎡ 이하(국민주택)를 분야 하며, 특별공급의 종류로는 다자녀가구 특별공급, 신혼부부 특별공급, 생애최초 특볇공급, 노부모 부양자 특별공급이 있습니다. 특별공급에도 똑같이 각 항목마다 점수를 내서  가점순으로 입주를 받게 되는데요. 일반공급에 청약하는 것과 달리 기준점이 있기 때문에 일반공급보다 당첨될 확률이 일반공급보다 높은데요. 또한 특별공급에 청약을 넣고 일반공급 또한 넣을 수 있습니다. 특별공급이 가능하시다면 특별공급먼저  신청 후, 일반 공급도 신청해 주시면 당첨확률이 보다 높아지게 됩니다. 

1) 가점 확인하기

보통 30대 이하는 일반공급을 통해 청약에 당첨될 확률은 거의 없는데요. 그렇기에 생겨난 것이 특별공급입니다. 소득이 적은 청년층(생애최초)과 신혼부부, 노부모를 부양하는 가구, 다자녀를 키우는 가구에게 특별공급으로 주택공급을 하면서 30대 이하의 청년들에게도 당첨될 수 있는 기회를 늘려준 제도인데요. 아직 결혼을 하지 않은 청년의 경우 무조건 생애최초를 넣어보고, 만약 결혼을 한 가구의 경우 가점을 생각해서 생애최초와 신혼부부 중 가점이 높고 좀 더 확률이 높은 것으로 선택해서 신청을 하면 됩니다. 만약 노부모를 부양하는 가정이거나, 다자녀(자녀 3명 이상)를 키우는 가정의 경우에는 다자녀 특별공급과 노부모 부양자 특별공급으로 청약을 진행하는 게 당첨될 확률이 높아지게 됩니다 
특별공급을 청약하면서 주의해야 하는 점은 특별공급은 1개의 공고문당 1번밖에 못 넣는데요. 위에서 말한 것처럼 신혼부부의 경우 생애최초와 신혼부부 특별공급 모두 넣을 수 있지만 1종류밖에 청약을 넣을 수밖에 없기 때문에 특별공급에서 어떤 종류로 넣는 게 더욱 당첨확률이 높은지 확인하고 넣어야 합니다.
특별공급에서 안된다면 일반공급으로 청약을 넣야 하는데요. 일반공급에 넣을 때는 가점으로 뽑는 것보다는 추첨물량(20%)에 지원해서 당첨확률을 높이는 게 좋습니다.

2) 가점 올리기 및 유지하기

청약을 진행하려면 어떻게 됐든 기본 점수가 있어야지 당첨될 확률이 높아지는데요. 몇몇 실수 때문에 가점이 떨어지는 경우가 있습니다. 청약통장의 경우 최대한 일찍 만들고 청약통장에 납입을 못할 수도 있지만 청약통장은 가장 먼저 만들고 돈은 안 넣어도 청약 유지기간이 있어 나중에 청약 점수에 도움이 됩니다. 납입하는 금액 또한 최대 인정금액인 10만 원을 채워서 넣어주는 게 좋은데요. 만약 10만 원씩 넣지 못할 경우에는 납입을 하지 않다가 추후 납입이 가능할 때 분할로 그동안 납입하지 못한 금액을 한 번에 납입이 가능하기 때문에 여유가 될 때 납입하면 됩니다. 

3) 비선호 타입 노리기

보통 84 타입(방 3 화장실 2)이 가장 인기가 높은데요. 면적이 작으면 작을수록 인기가 없고, 또한 판상형보다는 타워형이 인기가 적습니다. 다른 사람이 청약하지 않는 비선호 타입에 청약을 하게 되면 그만큼 청약 경쟁률이 줄어들게 되기 때문에 만약 청약점수가 적고 당첨이 빨리 되고 싶다면 비선호타입에 지원하는 것도 당첨확률을 높이는 방법입니다.

4) 지역우선 공급 노리기

대규모 택지개발지구로 공급이 되는 경우 해당 주택에 거주하는 이에게 30% 물량이 우선 공급이 되는데요. 거주 기간이 2년 이상인경우 최고점 3점, 1년 이상~2년 미만의 경우 2점, 1년 미만의 경우 1점이 됩니다. 공공분양의 경우 미리 어디를 분양할지 공고가 나오고 준비할 수 있는 기간이 있는데요. 이에 사전청약을 준비할 때 사전에 해당 지역으로 이사 가서 등본을 옮겨 지역우선공급을 받는 방법도 좋은 방법이고, 사전청약에서 안된다고 해도 본청약 때가 되면 2년 이상이 되기 때문에 청약을 받고 싶은 지역이 먼저 이사해 보는 것도 좋은 방법입니다.
 

 

 

 

2. 유형별(일반형, 나눔형, 선택형) 차이점

이번 사전청약 때는 나눔형 25만 호, 선택형 10만 호, 일반형 15만 호 이렇게 총 50만 호를 분양한다고 공고가 나왔는데요. 유형별 특징과 차이점을 알아보겠습니다.

1) 일반형

뉴홈 일반형 ( 출처 : 뉴홈 홈페이지)

일반형은 일반적인 공공분양입니다. 공공분양의 경우 일반공급처럼 청약에 나온 금액 그대로 내면 그 집은 개인의 소유가 되는데요. 공공분양의 경우 주변시세의 80%로 분양하기 때문에 기본적으로 20% 정도의 시세차익이 발생하게 됩니다.  
단, 일반공급의 경우 30%밖에 안되기 때문에 좋은 입지에 해당 공고문은 당첨이 어려운데요. 위에 나온 보도자료처럼 이번 유형별 중 가장 인기 많은 형태는 일반형이 가장 인기가 많았습니다. 

• 일반형의 장점 : 일반공급과 같다. 분양받고 난 뒤 모든 시세차익이 내 소득이 되고 공공분양이기 때문에 주변시세보다 20% 이득 보며 구매할 수 있다.
• 일반형의 단점 : 3가지 유형 중에 자금이 가장 많이 필요하다. 좋은 입지에 당첨될 확률이 적다.

2) 나눔형

뉴홈 나눔형  ( 출처 : 뉴홈 홈페이지)

이번에 새롭게 도입되는 형태입니다. 나눔형은 국가와 이익을 나눈다는 개념입니다. 나눔형의 경우 일반형보다 저렴하게 70%로 분양을 하고 향후 매도 시 시세차익의 30%를 반납하는 형태입니다. 또한 나눔형 전용 대출을 시행해서 집값의 80% 최대 5억까지 40년 만기 1.9 ~ 3.0% 고정금리 저렴하게 대출을 받을 수 있다는 장접이 있습니다. 
나눔형의 가장 큰 장점은 저렴하게 구매하고, 대출도 저금리로 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 추후 집을 매도할 때 수익의 일부 30%를 환원해야 한다는 점이 단점이 되지만 반대로 집값이 하락할 경우 그것도 국가와 함께 부담이 되기 때문에 장점으로도 볼 수 있는데요. 대체로 좋은 입지에 대규모로 주택을 짓는 신도시기 때문에 집값이 내려갈 확률은 적습니다. 판매할 때는 의무거주기간을 

• 나눔형의 장점 : 초기 투자금이 일반형보다 적고, 저금리 대출을 받을 수 있습니다.
• 나눔형의 단점 : 의무거주 기간 이후 공공에 환매가능합니다. 70%만 내 손익으로 귀속되기 때문에 일반형보다는 시세차익이 적다는 단점이 있습니다.

 

 

 

 

3) 선택형

뉴홈 선택형  ( 출처 : 뉴홈 홈페이지)

선택형은 임대로 먼저 살아보고 6년이 지난 후에 집을 분양받을지 안 받을지 결정하면 되는 상품입니다. 
분양할 때 가격은 입주 시 추정하는 분양가와 분양시점(6년 살아보고 난 후)의 감정가의 평균 가격으로 정하게 됩니다. 
만약, 입주할 때 5억이었고 분양받는 시점에 6억의 경우 5억 5천에 분양을 받게 되고, 반대로 분양받는 시점에 4억이 되는 경우 4억 5천에 분양을 받을 수 있게 되는데요. 이렇게 집값이 내려가는 경우 분양받는 것을 포기할 수가 있기 때문에 투자 리스크가 줄어들 수 있고, 자금을 모을 수 있는 기간이 더 늘어난다는 장점이 있습니다. 

• 선택형의 장점 : 저렴한 임대료로 거주가 가능, 임대 종료 후 분양받을지 선택할 수 있습니다. 집값이 오르면 주변시세보다 저렴하게 분양받을 수 있고 시세가 내려가면 분양을 포기해서 리스크를 줄일 수 있습니다. 
• 선택형의 단점 : 일반형과 나눔형보다는 집을 비싸게 사야 하는 단점이 있습니다. 집값이 오르면 오른 대로 평균값이기 때문에 보다 비싸게 구매해야 합니다.

공공분양 당첨확률 올리기 뉴홈