부동산 청약 당첨되면 얼마가 필요할까? 청약 진행 순서 및 주의 사항

신도시

무주택자들에게는 내 집 마련의 기회를 그리고 큰 갭 투자를 할 수 있게 해 줄 수도 있는 부동산 청약 요즘 들어 청약에 관심이 많아지고 있다는 게 느껴지는데요. 그 이유는 7월부터 3기 신도시 사전청약이 시작되면서 인 거 같은데요. 과거 청약들을 통해서 저 위치가 비싸질까? 하는 걱정에 청약을 안 하던 사람들도 그 지역들이 집값 무서운 줄 모르고 계속 오르다 보니 청약에 관심이 많아진 거 같은데요. 청약을 하기 위해서는 청약 진행이 어떻게 되는지, 그리고 청약이 당첨돼서 내가 그 집을 사려면 얼마가 필요한지, 그리고 주의사항까지 알려드리겠습니다.

 

부동산 청약 당첨시 나한테 필요한 현금은?

부동산 청약을 도전조차 못하는 이유 바로 얼마나 필요한지 몰라서 인데요. 청약을 해서 집을 사서 집을 싸게 산다고 해도 서울에서 청약이 당첨돼도 최소 억 단위로 분양을 하기 때문에 그만한 돈을 내가 가지고 있지 않기 때문에 못할 거야 라는 생각 때문에 많이들 포기를 하는데요. 당장은 억 단위까지 가지고 있지 않아도 청약을 진행할 수 있습니다.

청약 물건에 모집공고문을 확인을 하시면 되는데요. 

공급급액 및 납부일정

모집공고문에 들어가서 공급 금액 및 납부 일정을 보시면 됩니다. 지금 가져온 물건은 '평촌 트리 지아'라는 물건의 모집 공고문에서 가져왔는데요. 59A로 가장 저렴한 분양 가격은 총 5억 5천만 원 정도인데요. 대부분의 사람들이 5억 5천이나 필요해?라는 생각에 많이들 포기하는데요. 자세하게 보기 위해 아래 표로 다시 보여드리겠습니다.

계약금(20%)	중도금(60%)						잔금(20%)
	1회(10%)	2회(10%)	3회(10%)	4회(10%)	5회(10%)	6회(10%)
계약시	21.12.10	22.03.10	22.9.13	23.02.10	23.06.12	23.12.11	입주 지정일
111,120,000	55,560,000	55,560,000	55,560,000	55,560,000	55,560,000	55,560,000	111,120,000

위 표는 저희가 청약을 신청할 때 가장 중요하게 봐야 하는 부분입니다. 먼저 위에 청약을 신청하려면 계약금 20%, 중도금 10%씩 6번 총 60%, 잔금 20%로 이루어져 있습니다. 현재 이 건물의 총 분양 가격은 약 5억 5천인데요. 그럼 5억 5천 중 우리는 얼마가 필요할까요? 여기서 확인해야 하는 부분은 총 3가지가 있습니다.

청약 신청 전 확인할 3가지

1. 조정대상지역인가?(LTV50%), 투기과열지구인가?(LTV40%)
2. 9억 원 이하 물건인가?
3. LTV(담보인정비율)이 얼마나 나오나?, DSR규제로 대출이 얼마까지 나오나?

 

 위에 확인사항을 확인을 해야만 저희가 청약을 진행할 때 얼마가 필요한지 알 수 있는데요 그 이유는 대출을 얼마나 받을 수 있냐는 내용입니다. 먼저 첫 번째. 조정대상지역인가?, 투기과열지구인가? 확인을 해야 합니다. 해당 지역마다 LTV의 %가 달라지는데요. 만약 LTV60%까지 된다고 하면 10억짜리 물건에 6억까지 대출을 해준다는 내용입니다. 그렇게 되면 저 흰 위에 중도금 60%를 신경 쓰지 않아도 되게 됩니다. 하지만 조정대상지역의 경우 LTV가 50%밖에 나오지 못하기 때문에 중도금 5회차까지만 대출로 낼 수 있고, 나머지 10%의 경우 자비로 납부 해야합니다. 투기과열지구의 경우 LTV가 40%미만이기에 2회차를 자납으로 내게 됩니다. 그리고 두번째. 9억원 이하 물건인가?는 9억원을 초과하는경우 LTV%가 더욱 줄어들게 되는데요. 9억원을 초과하는경우 조정대상지역에서 LTV는 30%, 투기과열지구에서는 20%까지밖에 대출이 나오지 못하기때문에 부족한 대출금은 모두 자납으로 내게 됩니다. 그럼 세 번째. LTV는 어느 정도 이해가 됐을 거라 생각이 됩니다.

 그렇다면 DSR규제는 무엇일까요? DSR규제의 경우 소득이 높은 사람에게 즉, 대출금을 잘 값을 수 있는 사람들에게 대출을 해주겠다는 규제인데요. 저희가 청약에 당첨이 되고 계약까지 하고, LTV가 60%까지 나와서 중도금 대출까지 모두 나왔습니다. 근데 잔금을 치르려고 할 때, 중도금 대출을 상환을 하고 나머지 금액인 잔금과 중도금 총 80%의 금액을 내야 하는데요. 이때는 주택담보대출로 대출을 받으면서 중도금과 잔금을 보통 치르게 되는데요. 이때 내 소득이 높지 않다면 DSR규제에 걸릴 수 있고 DSR규제에 걸리게 되면 대출을 모두 못받을 수 있는데요. 주택담보대출의경우 건물이 다지어난 후이기 때문에 건물의 거래가격 또는 주변 건물들이 거래되는 가격과 비슷하게 움직이게 됩니다. 그래서 만약 분양을 5억에 받고 입주하게 될시기 그러니까 잔금과 중도금을 상환할 시기에 건물의 가격이 10억으로 측정이 되면 LTV60%를 똑같이 적용을 하게 되면 주택담보대출에서는 6억까지 받을수 있게 됩니다. 그렇게 되면 중도금과 잔금까지 모두 대출받아서 낼 수 있는데, 여기서 나의 소득분위가 낮아서 LTV60% 대출을 모두 못받을수 있게되는게 DSR규제입니다. 

그러면 내용을 총 정리하겠습니다.

1. 청약받으려는 지역이 어떤 지역이냐에 따라 LTV에 %가 달라집니다.
2. 건물은 9억 이하여야 LTV를 높게 받을수 있습니다.
3. 청약이 당첨되면 계약금은 자납으로 낼수 있어야 합니다.(평균 계약금 10%~20% 필요. 청약 물건마다 다름)
4. 중도금은 LTV % 의 따라 필요 금액이 다름 (LTV 60%의 경우 중도금은 모두 나올 수 있지만, 40%의 경우 2번은 자납으로 내야 할 수도 있다.)
5. 입주할 때 잔금과 중도금을 같이 상환해야 하는데 분약가가 아닌 건물의 측정된 가격으로 주택담보대출을 받아서 낼 수 있다. (DSR규제에 의해 대출이 얼마까지 가능한지 확인 필요), 실거주가 아닌 경우 전세를 주면 잔금과 중도금을 한 번에 해결할 수도 있다.

추가로 위에 예시로 보여준 건물의 경우 계약금 20%, 투기과열지구이기 때문에 LTV 40%밖에 나오지 못하기 때문에 최소 자납으로 낼 수 있어야 하는 금앵 기 총 40% 2억 2천 이상은 가지고 있어야 청약을 넣을 수 있습니다.  이러한 방법으로 계산하면 됩니다.

 

부동산 청약 시 주의사항

1. 개정되는 제도 : 요즘에는 부동산 규제가 수시로 바뀌고 있기 때문에 청약할 때 지금 어떤 규제가 있는지 확인해야 합니다.
2. 중도금 대출 : 중도금 대출이 무조건 나온다고 볼 수 어렵습니다. 담당 건설사에 문의를 해보는 게 좋고, 중도금 대출을 받더라도 후불제 이자인지, 무이자 인지도 확인해줘야 합니다.
3. 청약을 받을 때 추가 요금을 내고 옵션들을 추가할 수 있습니다. 필요한 항목을 확인해 줍니다.
4. 청약 가점을 잘 확인하고 부적격 당첨이 되지 않게 주의해 줍니다.
5. 입주자 모집 공고일 전까지 세대주 변경 및 등록, 주소 변경, 거주지역 필요 예치금 준비하기.

지금까지 부동산 관련해서 최근 제가 공부한 내용을 제가 공부한 것처럼 쉽게 설명하려고 했는데 잘 설명했는지 잘 모르겠네요. 긴 내용 읽어주셔서 감사하고 궁금한 점 있으면 물어봐 주세요!